Trop petit. C’est forcément comme ça que tout démarre. C’est toute l’essence d’un projet d’extension. Qu’on soit déjà propriétaire ou un acheteur potentiel, qu’on ait besoin d’au moins une pièce en plus ou de plus de volume, qu’on vive en ville ou à la campagne, un projet d’extension répond toujours au même objectif : augmenter la surface à vivre.
"On pourrait changer de maison" diront certains. Mais quand celle-ci est idéalement située, parfaitement orientée, qu’elle correspond à la maison de nos rêves et que seule sa surface est un problème ? Pire encore, quand on est attaché aux lieux et qu’un déménagement serait une déchirure ? Sans parler des tracas inhérents à l’affaire : les cartons, la mise en vente de son bien, les prêts relais à la banque, les rendez-vous chez le notaire…
Bref, si c’est juste une histoire de place, il faut se souvenir qu’une maison est rarement définitivement figée, et que dans la plupart des configurations, il y aura des solutions pour en augmenter la surface à vivre.
Certaines sont plus faciles à mettre en œuvre que d’autres et cela jouera notamment sur le coût de l’opération. Du simple aménagement de combles à la surélévation, l’ajout de surface à vivre n’aura pas le même prix au m2.
En outre, il faut savoir que la construction d’une extension répond à une équation financière compliquée : moins l’extension est grande plus elle revient cher au m2, mais moins on construit de m2 et moins la facture totale est élevée.
Faire construire 10m2 coûte quand même moins cher que d’en faire construire 30, mais pas au m2, car la construction implique des frais fixes, quelle que soit l’ampleur de l’opération.
Toutefois dans un marché immobilier incertain, cette solution de plus en plus plébiscitée par les propriétaires. Plutôt que remettre en jeu leur patrimoine, c’est une façon immédiate de le valoriser.
Par définition, une extension est une construction ajoutée à une autre, l’excroissance d’un bâtiment déjà existant. Le contexte, est donc particulièrement important, car il implique d’implanter le projet dans un environnement encore plus balisé que pour une construction neuve. D’un point de vue architectural, on peut prendre le parti de le respecter ou de rompre avec le style existant, en fonction de ses goûts et des possibilités urbanistiques et techniques. Mais pour les habitants, il est impératif qu’une extension soit cohérente avec le reste du logement. Il s’agit de vivre ce nouvel espace comme le prolongement logique du reste du logement. Cela implique certaines précautions d’aménagement (comme la continuité des peintures et des revêtements de sol) afin d’assurer une certaine homogénéité intérieure.
Bonne nouvelle, depuis le 1er janvier 2012, la surface soumise à un permis de construire pour les extensions est passée de 20 à 40m2. Un projet d’extension de 39m2 ne fait donc aujourd’hui l’objet que d’une simple déclaration de travaux en mairie. Il est donc assez simple de le mettre en œuvre, pour peu qu’il respecte les règles locales d’urbanisme (matériaux, couleurs, hauteur de construction).
En revanche, quelle que soit sa taille, dès lors que l’extension porte la surface totale (SHOB) de votre maison à plus de 170m2, non seulement le permis de construire est obligatoire et recours à un architecte est obligatoire.
- L’extension contiguë : C'est la solution la plus fréquemment employée, dès lors qu’on possède un terrain suffisant pour la mettre en œuvre. Elle permet de prolonger la maison assez facilement et peut s’envisager de plain pied ou avec étage pour se caler sur les hauteurs existantes.
Elle implique généralement de créer ou de modifier les ouvertures pour assurer la jonction intérieure entre le nouveau et l’ancien volume. Selon la marge de liberté laissée par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), on pourra choisir de coller au cadre architectural existant ou de s’en démarquer.
- Les solutions pour une extension de maison par surélévation
Cette solution radicale est toutefois de plus en plus souvent mise en œuvre dans les villes, où la densité urbanistique impose de se tourner vers le ciel pour gagner de la surface à vivre.
La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à une construction existante.
Elle suppose des difficultés d’accès, que ce soit par sa hauteur ou tout simplement par les contraintes de stockage des matériaux comme des engins de travail. Elle implique également certaines précautions de mise en œuvre, notamment de s’assurer que la construction existante soit assez solide pour supporter une élévation, et le cas échéant de prévoir un renfort de fondations. Dans tous les cas, il convient aussi de veiller à la légèreté de la nouvelle structure, c’est pourquoi la plupart des surélévations sont réalisées en ossature bois.
- Les solutions d'extension de maison par une annexe
Là encore, le cas de figure est bien particulier car il s’agit d’avoir suffisamment de terrain pour l’envisager. Par ailleurs, construire une annexe à son habitation principale implique un usage très spécifique, à l’écart du reste de la maison. Il peut s’agir d’une habitation indépendante pour les amis ou de grands enfants, ou d’un lieu de travail ou de loisirs. Mais il est évident qu’on ne pourra pas aménager une cuisine ou une salle de bain dans une annexe, sauf si traverser le jardin au petit matin en décembre pour aller prendre votre douche ne vous dérange pas.
En revanche, la construction indépendante comporte de nombreux avantages. Moins aliénante d’un point de vue architectural, elle permet tous les scenarii de volume, de style et de solutions constructives, dans les limites du cadre autorisé par le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
- Les solutions d'extension de maison par un aménagement des combles
Si votre maison dispose d’un espace inexploité sous son toit, vous avez peut-être une opportunité formidable de la valoriser à moindre frais. Bien moins compliqué à mettre en œuvre, et donc bien moins coûteux, l’aménagement de combles est la solution la plus simple pour augmenter l’espace à vivre de certaines maisons. Car elle ne nécessite pas de travaux de construction, mais uniquement l’aménagement d’un volume jusqu’alors inhabitable. Cela implique évidemment de le rendre confortable en l’isolant, en veillant à assurer un apport de lumière naturelle et en réalisant des finitions à son goût. Mais sans gros œuvre, des travaux d’aménagement de combles coûtent généralement autour de 800€ du m2 contre au moins le double dès lors qu’il y a construction.
Ils permettent de transformer un vieux grenier en agréable suite parentale sans dénaturer l’architecture existante.
Agrandir sa maison requiert souvent des autorisations pour éviter les ennuis mais pas nécessairement un permis de construire. Selon la dimension du chantier (agrandissement de moins de 5 m², moins de 40 m², plus de 40 m²), les règles à suivre ne sont pas les mêmes. Explications.
Une extension de maison répond à une définition précise. La « nouvelle » partie du logement issue de l'agrandissement de la maison doit communiquer directement avec celle-ci, par des ouvertures déjà existantes ou créées pour l'occasion. Dans le cas contraire, il s'agit d'une construction accolée, pour laquelle l'obtention d'un permis de construire est obligatoire.
L'agrandissement de sa maison peut également prendre des formes moins spectaculaires que la construction d'une véranda ou d'une nouvelle pièce. Ainsi, l'aménagement de combles est assimilé à une extension de maison et relève d'une réglementation similaire. A noter toutefois que seul l'espace où le plafond excède 1m80 est pris en compte pour calculer la surface de plancher ainsi créée.
A savoir : la surface de plancher correspond à l'ensemble des surfaces au sol couvertes sous un plafond de plus de 1m80 sans prendre en compte les murs extérieurs.
Tant que le chantier ne dépasse pas 5 mètres carrés (m²) de surface, le propriétaire n'est soumis à aucune autorisation préalable. En d'autres termes, il peut construire ou faire construire une salle de bains privative ou encore agrandir légèrement une pièce existante comme la cuisine sans aucune formalité administrative.
Attention toutefois, la loi n'autorise pas le propriétaire à multiplier les petits chantiers. S'il a déjà utilisé cette réserve de 5 m², son prochain chantier sera soumis à d'autres formalités administratives . En revanche, elle peut être utilisée en plusieurs fois (2m² en 2017 puis 3m² en 2018 par exemple) sans qu'une autorisation particulière ne soit exigée.
Bonne nouvelle pour les propriétaires, il est possible d'agrandir significativement la surface habitable de sa maison sans permis de construire. En effet, tant que le chantier ne dépasse pas 40 m², le propriétaire n'est pas tenu de demander une autorisation administrative. Autrement dit, il n'est pas nécessaire d'obtenir un permis pour construire la chambre de son futur enfant ou pour aménager un garage inutilisé en pièce à vivre.
Dans cette situation, seule une déclaration préalable de chantier à la mairie en double exemplaire est requise. Les services de la mairie disposent alors d'un mois pour valider le projet ou faire part de leurs remarques éventuelles.
Tous les chantiers ne sont cependant pas logés à la même enseigne. En effet, les conditions suivantes doivent être réunies pour échapper à une demande de permis de construire :
• Les travaux touchent une construction existante. Si le chantier aboutit à la création d'un nouveau bâtiment, un permis de construire est obligatoire.
• La maison doit être située dans une zone urbaine (par opposition aux zones agricoles ou naturelles par exemple) couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un autre document d'urbanisme similaire. Ces documents doivent être demandés en mairie. Dans le cas contraire, la limite pour être dispensé de permis de construire est ramenée à 20 m².
• L'extension ne doit pas porter la surface de plancher de la maison à plus de 150 mètres carrés. Dans le cas contraire (maison de 130 m² et agrandissement de 30 m² par exemple), il faut obligatoirement obtenir un permis de construire et solliciter les services d'un architecte.
A partir de ce seuil de 40 mètres carrés, le propriétaire doit obligatoirement demander un permis de construire aux services de l'urbanisme de sa commune, en remplissant un formulaire Cerfa n°13406*05. Le dossier complet (demande de permis et pièces annexes) doit être fourni en quatre exemplaires. Le délai d'instruction est fixé à deux mois maximum pour les maisons individuelles (trois mois dans les autres cas). Si la demande de permis est rejetée, les services de la mairie devront motiver leur décision.
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